在金融业承压之后，所有人的目光都集中在商业地产 (CRE) 上。 很明显，在信贷已经收紧的时期，硅谷银行和 Signature Bank 的倒闭将导致更严格的贷款标准。 然而，目前尚不清楚商业房地产市场的状况——一些人认为它是下一只要倒下的鞋子，另一些人则声称只有一个行业真正处于风险之中。
与摩根士丹利近乎世界末日的基调不同，分析师预测“CRE 价格从高峰到低谷的跌幅高达 40%，比大金融危机时还要糟糕”，美国银行似乎暗示商业房地产将保持稳定，在上周发布的一份研究报告中，同时呼应了办公部门价值的递减。
据美国银行分析师称，美国商业房地产市场在我们的大流行后世界面临两个主要挑战。 首先？ 高通胀迫使美联储提高利率以试图控制它。 这使得为新的和到期的商业房地产抵押债务提供服务的成本要高得多。 已经直接影响办公部门的第二个挑战是远程工作。
尽管如此，美国银行 (BofA) 的分析师仍认为，由于 3 个关键原因，这些挑战是可以应对的，使他们远离下一双鞋的故事。
美国银行分析师写道：“我们在后金融危机 (GFC) 时代改进商业抵押贷款承销流程的背景下审视这些挑战。” “我们得出的结论是，这些挑战是真实而重大的，但出于多种原因，它们是可控的，不会对美国经济构成系统性风险。”
让我们来看看美国银行“可管理”的 CRE 前景背后的 3 个关键原因。
1. CRE借款人有多种融资策略来避免债务违约
美国银行分析师表示，今年 17% 的 CRE 债务将到期，但他们预计贷款修改和延期将成为常用策略。 这可能意味着采用此类策略的借款人可以避免因经济高利率或债务违约的可能性而导致的一些更高成本，从而直接解决美国银行分析师提出的第一个挑战。
此外，据分析师称，随着贷款修改，财产再利用已成为市场上的标准做法。 如果借款人的债务将以更高的利率到期，这可以作为另一种选择。
2. 办公楼——风险最大的行业——只占所有 CRE 贷款的一小部分
美国银行分析师写道：“在家工作 (WFH) 和更广泛的去城市化现象已经削弱了 CRE 市场至少一个部门的需求和内在价值，即办公部门。”
毫无疑问，在后 COVID 世界持续的在家工作时代的推动下，办公部门正面临着巨大的阻力。 然而，写字楼空置率上升和物业价值下降并不代表商业地产市场整体健康。
美国银行分析师称，写字楼物业约占今年到期的 CRE 贷款的 23%，但仅占所有商业房地产的 3.8%，在他们看来，这是一个“相对适中的数字”。
3. 全球金融危机后承销的改进意味着这些贷款风险较低
美国银行分析师表示，CRE 抵押贷款承保有两个关键参数，以及可以抵消未来风险的大金融危机 (GFC) 后出现的趋势。 在两个关键参数中，第一个是债务服务覆盖率 (DSCR)，它衡量借款人的支付能力。 第二个是贷款价值比 (LTV)，它衡量两个方面：借款人违约时的贷款回收潜力和借款人到期后再融资的能力。
在后全球金融危机时代，分析师声称他们观察到两种趋势——债务与服务覆盖率显着提高，而贷款与价值比率显着降低。 分析师表示，这两种趋势都标志着全球金融危机前松懈承销的转变。
“LTV 从 2007 年的 70% 下降到 52% 的低点是显着的； 现在需要更多的预付款，这意味着贷款的风险要低得多，”美国银行分析师写道。
随着承销业务的改善，多年来该行业的价格增长导致股本增加，这也可以作为风险的缓冲、贷款类型之间的风险分散以及全球金融危机后银行资本的显着增加，导致 Bank of美国认为商业地产面临的挑战是可控的。
分析师写道：“我们认为 CRE 对更广泛经济的传染风险将是最小且可控的。” “我们认为信贷紧缩将会发生，但这是商业周期的必要组成部分，将有助于减少过剩的 CRE 产能。”
