수도권 부동산 시장이 심상치 않다. 서울 강남권을 중심으로 시작된 집값 상승세가 마포, 용산, 성동(마용성)을 넘어 수도권 전역으로 확산하며 이른바 ‘불장’의 기운이 감돌고 있다. 10일 한국부동산원과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 아파트값은 20주 연속 상승세를 기록 중이며, 특히 강남구와 서초구 등 주요 상급지에서는 전고점을 돌파하는 신고가 거래가 하루가 멀다 하고 쏟아지고 있다.

◇ “주식보다 집”… 증시 불확실성에 안전자산 회귀 8월 초 발생했던 글로벌 증시 폭락 사태는 오히려 부동산 시장에는 ‘촉매제’가 됐다. 주식 시장의 극심한 변동성을 경험한 자산가들이 상대적으로 안정적인 하드 에셋(Hard Asset), 즉 서울 아파트라는 안전자산으로 자금을 대거 이동시키고 있기 때문이다. 압구정동의 한 공인중개사는 “증시 폭락 이후 ‘결국 믿을 건 강남 아파트뿐’이라는 인식이 퍼지면서 관망하던 대기 수요자들이 서둘러 계약서를 쓰고 있다”고 전했다.

실제로 서초구 반포동의 한 대단지 아파트는 전용면적 84㎡가 사상 최고가인 50억 원대에 거래됐다는 소식이 전해지며 시장을 경악케 했다. 이는 단순한 가격 상승을 넘어 시장 참여자들에게 “지금 안 사면 평생 못 산다”는 공포 섞인 매수 심리(FOMO)를 자극하고 있다는 분석이다.

◇ ‘공급 절벽’ 공포와 금리 인하 기대감의 결합 가격 상승의 또 다른 엔진은 향후 2~3년 뒤 닥쳐올 ‘공급 부족’에 대한 불안감이다. 원자재 가격 상승과 공사비 갈등으로 인해 재건축·재개발 사업이 곳곳에서 삐걱거리면서 서울 내 신축 아파트 희소성이 극대화됐다. 여기에 미국 연준(Fed)의 9월 금리 인하가 사실상 기정사실화되면서, 대출 금리가 하락할 것이라는 기대감이 선반영된 점도 불을 지폈다.

시중은행의 주택담보대출 금리 하단이 하락세를 보이자, 젊은 층을 중심으로 한 ‘영끌’ 수요가 다시 시장에 진입하기 시작했다. 특히 9월로 예정된 ‘2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 시행 전에 대출을 받으려는 막차 수요까지 가세하며 거래량을 밀어 올리고 있다.

◇ 정부 정책 ‘딜레마’… “규제냐 공급이냐” 정부는 8·8 주택공급 대책을 통해 시장 달래기에 나섰지만, 시장의 반응은 싸늘하다. 신규 택지 후보지 발표나 공공주택 조기 착공은 실제 입주까지 최소 5~10년이 걸리는 ‘미래의 물량’일 뿐, 당장의 매수 열기를 잠재우기엔 역부족이라는 지적이다.

경제 전문가들은 현재의 집값 상승세가 가계부채 폭발과 내수 위축이라는 부작용을 낳을 수 있다고 경고한다. 연세대 경제학부 교수는 “자산 가격만 오르고 실물 경기는 침체되는 ‘자산 인플레이션’이 심화될 경우, 한국 경제의 잠재 성장률을 갉아먹을 수 있다”며 “금융당국의 대출 규제와 국토부의 실질적인 공급 시그널이 엇박자를 내지 않도록 정교한 정책 조율이 시급하다”고 제언했다.

서울 집값이 수도권 전역의 전셋값 상승까지 동반하며 서민 주거비 부담이 커지는 가운데, 8월 중순 이후 한국은행의 금리 결정과 정부의 추가 규제 여부가 이번 ‘불장’의 향방을 가를 분수령이 될 전망이다.